【中玻網】在中點“因地施策、分類調控”的總體調控思路下，地方相關部門對樓市的態(tài)度已經產生了微妙的變化：房價過熱反彈預期很大的城市，調控的力度有所加強；而庫存壓力很高的城市，則繼續(xù)出手發(fā)生反應。
　　
　　一線城市：出手壓制
　　
　　面對房價出現(xiàn)過熱現(xiàn)象，北京、上海、深圳分別出手壓制。
　　
　　受北京行政副中心建設等利好發(fā)生反應，北京通州房價近期出現(xiàn)了大幅上漲現(xiàn)象，從而導致北京出臺更為嚴厲的限購措施。8月14日晚間，北京住建委、北京市通州區(qū)人民相關部門突然發(fā)布《關于加強通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，規(guī)定通州區(qū)自8月15日起開始執(zhí)行“升級版”的住房限購政策。根據(jù)政策規(guī)定，已經擁有1套住房、無法提供在通州區(qū)落戶滿3年及近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會保險和個人所得稅證明的本市戶籍居民家庭，將暫停向其出售通州區(qū)商品住房。
　　
　　相關人士分析指出，通州版“限購令”的出臺，緣于區(qū)域內房價出現(xiàn)暴漲所致。自今年6月份以來，通州將要建設行政副中心概念遭到市場熱炒，并導致成交量出現(xiàn)暴漲，據(jù)中國指數(shù)研究院跟進監(jiān)測的結果顯示，通州區(qū)6、7月份成交量分別達到18.63萬平方米和20.38萬平方米，同比增幅分別高達567.7%和384.1%。而成交量的暴漲，也帶來的房價的飛升，7月通州住宅均價漲至23053元/平方米，環(huán)比漲幅超過20%。此外，還有部分樓盤為了賣出更高的價格，采取了封盤漲價措施，如京茂全部城、K2清水灣等項目，紛紛提高售價。
　　
　　此外，上海則通過提高二套房貸首付比例，通過舒緩投入資金性需求來緩解房價上漲壓力。農業(yè)銀行、匯豐銀行、交通銀行、郵儲銀行、大華銀行、中國銀行、中信銀行、渣打銀行、恒生銀行不約而同地將二套房的首付提高至七成、房貸利率執(zhí)行1.1倍；同時，興業(yè)銀行和光大銀行則將二套房的首付提高至6成，利率執(zhí)行1.1倍。
　　
　　而早在6月份，面臨巨大上漲壓力的深圳也采取提高二套房首付比例的措施。據(jù)了解，6月不少深圳的銀行將二套房房貸首付比例提高至7成，提高利率上浮額度。7月中旬，廣州跟進了這一政策，各家銀行將首付比例全部調至7成。
　　
　　部分二線城市：繼續(xù)發(fā)生反應
　　
　　與一線城市出手壓制房價上漲預期不同的是，部分二三城市還在出臺發(fā)生反應政策，以促使樓市加快回暖。本刊不動產研究中心發(fā)現(xiàn)，有部分地區(qū)已經連續(xù)出臺政策，持續(xù)發(fā)生反應市場消費。
　　
　　近日，陜西省住建廳出臺住建系統(tǒng)促投入資金穩(wěn)增長18條措施，內容涵蓋保障性安居工程建設、房地產市場發(fā)展、建筑產業(yè)發(fā)展、城鎮(zhèn)基礎設施建設以及行業(yè)審批制度改變等多項內容。據(jù)了解，這是陜西省繼調整房貸政策、公積金貸款政策之后，再次出臺發(fā)生反應措施，以促使樓市加快恢復步伐。
　　
　　同時，沈陽和貴陽兩大省會城市，也分別在近日出臺了新的救市措施。沈陽市出臺《進一步促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的有關要求的通知》，新措施主要包括：取消普通商品房公積金貸款限制、新小區(qū)入住率超過一半要配公交線路等等。貴陽市則出臺《新常態(tài)下促進貴陽市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干舉措（試行）》，明確推出優(yōu)惠住房及土地供應結構、加大公積金支持力度、打通保障性住房和商品住房通道等措施，來加快促進樓市回暖。
　　
　　山東省則降低公積金貸款限制，明確使用公積金貸款購買首套房和二套房較低首付比例，分別由過去的30%、50%降至20%、30%，取消貸款額與職工賬戶繳存余額掛鉤限制，取消山東省內異地公積金貸款戶籍的限制。
　　
　　此外，還有其他城市通過各種途徑來發(fā)生反應樓市消費，比如放寬購房入戶條件等。如�？谑性�8月初宣布，明確將產權式酒店納入購房入戶范圍。
　　
　　解析：庫存壓力是關鍵
　　
　　一線城市和二三線城市在調控政策思路上的變化，主要緣于一線城市房價面臨上漲壓力，而二三線城市卻仍在為降低庫存而做各種努力。
　　
　　隨著高等住宅成交量的回升，一線城市房價目前面臨一定的上漲壓力。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)表明，2015年上半年，四個一線城市高總價樓盤成交金額均同比增長，其中上�？們r1000萬元以上樓盤共成交2967套，超過2014年全年水平，銷售額同比增長150%，為一線城市較高；北京和深圳高總價樓盤金額同比增幅也分別達到64%和86%，而廣州總價600萬元以上樓盤成交1328套，較去年同期增加175套，銷售金額同比增長4%。
　　
　　“隨著樓市持續(xù)升溫，上海等一線城市的房價上漲壓力有所增加。”易居智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示。以深圳為例，據(jù)深圳市規(guī)土委8月初披露，7月份深圳全市一手住宅成交6414套，環(huán)比減少14.4%，同比增加164.5%；成交面積67.43萬平方米，環(huán)比減少12.3%，同比增加197.7%；一手住宅成交均價3.48萬元/平方米，環(huán)比上漲13.4%，同比大漲54.4%。
　　
　　一線城市持續(xù)火熱，這在土地市場上表現(xiàn)得尤為突出。近日，陽光城(000671,股吧)以總價17.3億元奪得上海楊浦區(qū)平涼社區(qū)02C1-12地塊，樓板價達到4.91萬元/平方米，溢價率接近60%。而同時期二線城市的土地市場，則相對要冷清一些，如合肥8月首場土地拍賣，4宗總共339畝土地，僅拍得6.7億元，基本以低價成交。相關人士表示，土地投入資金繼續(xù)涌向一線城市，這使得一線城市樓市面臨不小的壓力。
　　
　　在這種情況下，收緊二套房貸，可適當減輕房價上漲壓力。嚴躍進表示，部分銀行收緊二套房的房貸政策，繼續(xù)支持首套房、剛需置業(yè)者的購房需求，可以穩(wěn)定房價、支持樓市健康持續(xù)發(fā)展。
　　
　　而二三線城市卻面臨需求不足的境況，因此加大庫存去化速度，仍然是這些城市在未來很長一段時間內所需要面對的難題。根據(jù)上海易居房地產研究院公布的監(jiān)測結果顯示，包括天津、沈陽、西安等在內的二線城市，目前庫存去化周期仍然超過15個月的安全警戒線，庫存壓力不小。
　　
　　相關人士表示，下半年秋季是傳統(tǒng)房產銷售旺季，對于部分庫存壓力很大的城市來說，未來幾個月內的銷售情況將關系到今年全年銷售的成敗，因此不排除相關部門加大發(fā)生反應力度，來加快樓市消化速度。當然，房企在此階段，也應該配合政策，爭取以價換量，促使市場回暖。